Társasházi Törvény változás 2025.01.15.

A társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvény (a továbbiakban: Tht.) 10. §-a helyébe a következő rendelkezés lép:

„10. § (1) Az alapító okirat módosításához – ha e törvény másként nem rendelkezik – valamennyi tulajdonostárs hozzájárulása szükséges; a változást be kell jelenteni az ingatlanügyi hatóságnak.

(2) Az 1. § (2) bekezdésében meghatározott ingatlanrész és vagyontárgy kivételével a közös tulajdonnal kapcsolatos elidegenítés jogát a közösség gyakorolhatja,
a) ha az ingatlanrész önálló ingatlanként kialakítható, vagy
b) ha az ingatlanrésszel a meglévő külön tulajdon tárgya bővíthető, és az alapító okirat módosításával a tulajdonostársak összes tulajdoni hányad szerinti legalább kétharmados többsége egyetért.

(3) A (2) bekezdés szerinti esetben a közgyűlési határozatban fel kell hívni a kisebbségben maradt tulajdonostársakat a közös képviselő (intézőbizottság elnöke) részére – a határozat meghozatalától számított 60 napon belül – történő írásbeli nyilatkozat megtételére arról, hogy élnek-e az e törvényben meghatározott keresetindítási jogukkal.

(4) A (3) bekezdésben említett közgyűlési határozatban rendelkezni kell a külön tulajdonhoz tartozó közös tulajdoni hányadok megállapításáról. A határozat az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzésre alkalmas okirat, ha a kisebbségben maradt tulajdonostársak
a) az abban meghatározott határidőn belül írásbeli nyilatkozatot nem tesznek,
b) nyilatkozatuk szerint a keresetindítás jogával nem kívánnak élni,
c) nyilatkozatuk szerint a keresetindítás jogával élni kívánnak, de a 42. § (1) bekezdésében meghatározott határidőn belül a keresetet nem indítják meg,
d) keresetet indítanak, de a felperes a keresetlevélben nem kéri a közgyűlési határozat végrehajtásának felfüggesztését, vagy
e) keresetet indítottak, de a felperes keresetlevélben foglalt, a közgyűlési határozat végrehajtásának felfüggesztése iránti
ea) kérelmét a bíróság jogerősen elutasította, vagy
eb) kérelme alapján a határozat végrehajtásának felfüggesztését a bíróság elrendelte, de a per jogerősen lezárult, és a bíróság a határozatot nem helyezte hatályon kívül.

(5) Az ingatlan-nyilvántartási eljárásban a közös képviselőnek vagy az intézőbizottság elnökének írásban nyilatkoznia kell a (4) bekezdés a)-e) pontja szerinti feltételek teljesüléséről. A bejegyzési kérelemhez csatolni kell a kisebbségben maradt tulajdonostársak (4) bekezdés b) pontja szerinti nyilatkozatát, ha az rendelkezésre áll. A bejegyzési kérelemhez a (4) bekezdés d) pontja szerinti esetben csatolni kell a keresetlevelet, a (4) bekezdés e) pont ea) alpontja szerinti esetben a határozat végrehajtásának felfüggesztése iránti kérelmet elutasító végzést, a (4) bekezdés e) pont eb) alpontja szerinti esetben pedig a per jogerős befejezését alátámasztó határozatot.

(6) A (3)-(4) bekezdés szerinti határozatot közokiratba vagy ügyvéd vagy kamarai jogtanácsos által ellenjegyzett magánokiratba kell foglalni. 

(7) A közgyűlés határozata alapján – ha az (1)-(2) bekezdésekben meghatározott feltételek egyike sem áll fenn – bármely tulajdonostárs kérheti a bíróságtól, hogy a közös tulajdonban álló olyan épületrészre, amely önálló ingatlanként kialakítható, vagy amellyel a meglevő külön tulajdon tárgya bővíthető, megszüntesse a közös tulajdont, ha az a kisebbség méltányos érdekét nem sérti.

(8) A (2) bekezdésben meghatározott szavazati arány alkalmazandó az alábbiak vonatkozásában is:

a) a (2) bekezdés szerinti elidegenítéssel kapcsolatban megvalósuló olyan építési munkához való hozzájárulás, amely érinti az 1. § (2) bekezdésében meghatározott közös tulajdont, és amely az alapító okirat módosítását igénylő állapot megteremtését célozza, valamint
b) az alapító okiratnak a (2) bekezdés szerinti elidegenítéssel kapcsolatban megvalósuló építkezés eredményeként szükségessé váló módosítása.”

A Tht. 22. § (1) bekezdése helyébe a következő rendelkezés lép:

„(1) A tulajdonostárs köteles a közös képviselőnek vagy az intézőbizottság elnökének – a közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke e törvényben meghatározott feladatainak ellátása céljából – bejelenteni:

a) külön tulajdona tekintetében a tulajdonosváltozást,
b) lakcímét, az ingatlan-nyilvántartásban bárki által megtekinthető személyes adatát, illetve a jogi személy nyilvános adatát,
c) elektronikus levelezési címét, amennyiben az elektronikus kapcsolattartáshoz hozzájárul, továbbá
d) amennyiben a szervezeti-működési szabályzat előírja,
da) a külön tulajdonát bérlő, használó személy (a továbbiakban: bérlő) b) pont szerinti adatát,
db) a külön tulajdonában lakó személyek számát,
dc) haszonélvezettel terhelt tulajdon esetében a haszonélvező személy nevét.”

A Tht. 22. § (4) bekezdése helyébe a következő rendelkezés lép:

„(4) Az (1) bekezdés a)-c) pontja szerinti bejelentést tulajdonosváltozás esetén az új tulajdonostárs a tulajdonjog ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzését követő 30 napon belül köteles megtenni. A szervezeti-működési szabályzat az (1) bekezdés d) pontja szerinti bejelentés megtételére a birtokbavételt, illetve a haszonélvezeti jog
ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzését követő 15-60 nap közötti határidőt állapíthat meg. Az (1) bekezdés a)-c) pontja szerinti adatokat a közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke a tulajdonostárs tulajdonjogának fennállásáig, vagy a tulajdonostárs társasház felé fennálló tartozása esetén a tartozás kiegyenlítéséig kezeli.”

A Tht. a következő 33/A. §-sal egészül ki:

„33/A. § (1) A 33. § (1) bekezdés alkalmazásában a meghívó írásban megküldöttnek minősül, ha azt elektronikus levélben, a közös képviselő (intézőbizottság elnöke) a tulajdonosok részére igazoltan közölt elektronikus levelezési címéről a tulajdonostársnak a közös képviselő (intézőbizottság elnöke) részére a 22. § (1) bekezdés c) pontja szerint bejelentett elektronikus levelezési címére küldték.

(2) Abban az esetben, ha a kézbesítés csak a tulajdonostárs 22. § (1) bekezdés c) pontja szerint bejelentett elektronikus levelezési címére történik, és onnan a sikertelen kézbesítésről szóló üzenet érkezik vissza, a meghívó kézbesítését más módon is meg kell kísérelni.

(3) Abban az esetben, ha a meghívót a postai levélszekrényben való elhelyezés vagy postai szolgáltató útján kézbesítik, a meghívót a tulajdonostárs elektronikus levelezési címére is meg kell küldeni, ha azt a 22. § (1) bekezdés c) pontja szerint bejelentette.

(4) Az ellenkező bizonyításáig a meghívót
a) postai szolgáltató útján való megküldése esetén, ha a közös képviselőhöz (az intézőbizottság elnökéhez) „átvételt megtagadta”, „nem kereste”, „elköltözött”, vagy „ismeretlen” jelzéssel érkezik vissza, a visszakézbesítés napján, vagy b) ha közlése nem lehetséges, mert a tulajdonostárs személye bizonytalan, vagy lakcíme, tartózkodási helye,
székhelye, telephelye, fióktelepe, elektronikus levelezési címe ismeretlen, a meghívó társasházban történő kifüggesztésétől számított nyolcadik napon kézbesítettnek kell tekinteni.

(5) A (2) bekezdés szerinti esetben a meghívót a (4) bekezdés szerint kell kézbesítettnek tekinteni, azzal, hogy a (4) bekezdés b) pontja szerinti esetben a meghívót akkor kell kézbesítettnek tekinteni, ha közlése nem lehetséges, mert a tulajdonostárs személye bizonytalan, vagy lakcíme, tartózkodási helye, székhelye, telephelye, fióktelepe ismeretlen.

(6) A (4) bekezdés alkalmazása szempontjából akkor minősül a tulajdonostárs személye bizonytalannak, ha 

a) azonosítása nem lehetséges az ingatlan-nyilvántartásban szereplő adatai alapján, vagy b) természetes személy esetén örököse, gazdálkodó szervezet esetén jogutódja az ingatlan-nyilvántartásból nem állapítható meg.”

A Tht. 40. §-a a következő (1a) bekezdéssel egészül ki:

„(1a) Az (1) bekezdés szerinti felhívás egy példányát a társasházban jól látható helyen ki kell függeszteni. Az (1) bekezdés szerinti felhívásra a 33/A. §-ban foglaltakat alkalmazni kell.”

A fenti változások 2025. január 1. napján lépnek hatályba.

A Társasházi törvény módosításain kívül kijött még az ingatlan-nyilvántartásról szóló 2021. évi C. törvény hatálybalépésével összefüggő átmeneti rendelkezésekről, valamint egyes, az ingatlan-nyilvántartással, területrendezéssel, településrendezéssel kapcsolatos és kulturális tárgyú törvények módosításáról szóló 2021. évi CXLVI. törvény módosítása is, amely szerint az ingatlan-nyilvántartásról szóló 2021. évi C. törvény hatálybalépésével összefüggő átmeneti rendelkezésekről, valamint egyes, az ingatlan-nyilvántartással, területrendezéssel, településrendezéssel kapcsolatos és kulturális tárgyú törvények módosításáról szóló 2021. évi CXLVI. törvény I. Fejezete a következő 3/F. §-sal kiegészülve lép hatályba:

„3/F. § (1) A részházként nyilvántartott ingatlanok részházként történő nyilvántartása megszűnik. 

(2) A részház valamely lakásában, illetve nem lakás céljára szolgáló önálló rendeltetési egységében vagy helyiségében (a továbbiakban: lakás) tulajdonjoggal rendelkező személyek a részházat 2025. július 15-ig választásuk szerint osztatlan közös tulajdonná vagy társasházzá alakíthatják.”

Ez a változás 2025. január 15-én lép hatályba.

Forrás: tht.hu