Társasházkezelés-Könyvelés-Szoftverfejlesztés-Webes megjelenés-Rendszerfelügyelet

1. Mikortól számoljuk a közgyűlési meghívókra érvényes nyolc napos határidőt?

– Az egyik társasház tulajdonosai pert indítottak, arra való hivatkozással, hogy a közgyűlési meghívót nem kapták meg a közös képviselőtől az esemény előtt 8 nappal. A legfelsőbb bíróságig jutott az ügy, ahol is úgy rendelkeztek, hogy a közgyűlési meghívóra érvényes 8 napos határidőt az útba indítástól, azaz a postázástól kell számítani, tehát a felpereseknek nem volt igazuk.

A bíróság indoklásában kifejtette, hogy a társasházakra vonatkozóan nem lehet alkalmazni a „hivatalos” kommunikációs szabályokat, ugyanis az általuk folytatott levelezést magánlevelezésnek kell tekinteni.

Azt azonban a megengedőbb szabályok mellett sem árt tudnunk, hogy a feladás időpontját ajánlati blankettával szükséges igazolni, illetve a postára adással egy időben „jól látható helyre” is ki kell függeszteni a meghívót – lásd még a Társasházi törvény 33. szakaszának (1) bekezdését.

2. Mi történik akkor, ha a tulajdonos részére küldött meghívó „címzett ismeretlen” megjegyzéssel visszajön?

– Egy másik esetben a felperes tulajdonos azt kifogásolta, hogy egyáltalán nem kapta meg a közgyűlési meghívót. Miután az alperes igazolta, hogy ő bizony postára adta a levelet, a bíróság megvizsgálta, hogy miként rendelkezik a társasház szervezeti és működési szabályzata (azaz SzMSz-e). Az abban foglaltak szerint a tulajdonos köteles lett volna bejelenteni a lakcímváltozást a közös képviselő felé, ám ezt nem tette meg, így keresetét elutasították.

Mindebből két tanulság is következik: (1) a társasházi SzMSz irányadó lehet a bíróság számára, ezért – gondolva a későbbi vitás esetekre – érdemes gondot fordítani az elkészítésére; (2) ha tulajdonosként megváltozik a lakcímünk, azt jelentsük be a közös képviselőnek is, méghozzá jól dokumentált módon.

3. A számvizsgálók hívták össze az újabb közgyűlést, miután a közös képviselőnek az előző közgyűlés megadta a felmentést. Lehetséges ez?

– A bíróság szerint nem, hiszen a felmentett (lemondott) közös képviselő helyett nem választottak újat, vagyis a korábbi közös képviselőnek ügyvivőként kellett volna eljárnia az átmeneti időszakban, azaz az újabb – immár „képviselőválasztó” – közgyűlést is neki kellett volna összehívni.

A számvizsgáló bizottság csak abban az esetben hívhatja össze közgyűlést, ha a tulajdoni hányad legalább egytizedével rendelkező tulajdonostársak korábban hiába kezdeményezték annak összehívását a közös képviselőnél, illetve az intézőbizottság elnökénél – a Társasházi törvény idevágó rendelkezéseit lásd részletesen a 35. szakasz (2) bekezdésénél.

4. Ki képviselheti az önkormányzati tulajdonost a társasházi közgyűlésen?

– Cseppet sem szokatlan, hogy a társasházban tulajdoni hányaddal rendelkező önkormányzat valamely megbízottja megjelenik a közgyűlésen. Ilyen esetben sem árt meggyőződni arról, hogy vajon a megbízott jogszerűen szavaz, másképpen előírásszerűen gyakorolja az önkormányzat tulajdonosi jogait.

Egy vitás esetben a bíróság azt is vizsgálta, hogy az adott önkormányzat saját rendeletében miként foglalt állást a társasházi tulajdonosi jogok gyakorlásáról. Alapesetben a tulajdonosi jogokat az önkormányzati képviselőtestület gyakorolja, amely saját külön rendeletében kijelölheti, hogy ezeket a jogokat kinek engedi át, pl. az önkormányzati vagyonkezelőnek (illetve a vagyonkezelő törvényes képviselőjének). Összességében tehát nem elég egy az önkormányzat által kiállított felhatalmazás, az is fontos, hogy az a helyi rendelettel is összhangba legyen.

5. Miért fontos megállapítani a határozatképességet minden fontosabb napirendi határozat megszavazása előtt?

– Egy közös képviselő megválasztásáról szóló határozatot azért helyezett hatályon kívül a felettes bíróság, mert véleménye szerint a „kezdéskori” jelenléti ívből nem lehetett megállapítani, hogy az adott napirendi pont elfogadásánál éppen hányan voltak jelen, miután a levezető elnök és a jegyzőkönyvvezető ezt elfelejtette rögzíteni. A bíróság életszerűnek fogadta el azt az érvelést, hogy „jövés-menés” van a társasházi közgyűléseken, azaz a kezdéskori létszám „menet közben” változik, vagyis az adott napirendi ponthoz tartozó szavazás előtt is meg kellett volna állapítani a határozatképességet.

6. Lehet-e olyan SzMSz-ről (vagy alapító okiratról) szavazni, amelyet a közgyűlésen kiegészített javaslatokkal, módosításokkal fogadnának el?

– A válasz röviden: nem. A felettes bíróság szerint a Társasházi törvény – lásd a 14. szakasz (3) bekezdését – egyértelműen rendelkezik, amikor azt írja elő, hogy a szervezeti-működési szabályzat tervezetét a szavazás előtt 15 nappal korábban meg kell küldeni a tulajdonostársaknak, hogy megismerhessék annak tartalmát. Az indoklás szerint a tervezetet utólag már nem lehet, pl. ott a helyszínen, a szavazás előtt módosítani, máskülönben újra ki kellene küldeni az egészet valamennyi tulajdonosnak. Jobb ha tudjuk tehát, hogy mielőtt a véglegesnek tekinthető, szavazásra bocsátandó szöveget kiadjuk, érdemes mindent tisztázni, a törvény betűje szerint rögtönözni tilos.

7. Közgyűlési döntés született arról, hogy a garázstulajdon után csak 70%-nyi közös költséget kell fizetni. Érvényesen határoztak?

– A bíróság állásfoglalása szerint az alapító okiratban rögzített tulajdoni arányoknak megfelelően kell a közös költséget fizetni, hacsak a szervezeti-működési szabályzatban másként nem rögzítik az elszámolás rendjét. Vagyis egy „szimpla” közgyűlési határozat még nem elég az üdvösséghez, az alapító okiratban, illetve az SzMSz-ben foglaltak a mérvadók ilyenkor. Érdemes még tudni, hogy a törvény szerint kötelező SzMSz-t készíteni, ugyanakkor az bármikor módosítható egyszerű szavazattöbbséggel is.

Megosztás itt: