Mit ellenőriz a jegyző, és mit nem?

De lássuk, hogy mire is terjed ki a társasházi törvényességi felügyelet, és melyek azok a területek, amelyekre nem vonatkozik.

A jegyzők elsősorban azt vizsgálják, hogy az adott társasház működése összhangban van-e a törvényi előírásokkal, vagyis:

• ellenőrzik, hogy az alapító okirat, szervezeti-működési szabályzat (SZMSZ) és azok módosítása megfelel-e a jogszabályoknak,
• továbbá, ellenőrzik, hogy a társasház működése, közgyűlési határozatai megfelelnek-e az alapító okiratnak és a szervezeti-működési szabályzatnak, illetve a felettes jogszabályoknak,
• végül, ellenőrzik azt is, hogy a társasház működése megfelel-e a közgyűlési határozatokban foglaltaknak.

A fentiek alapján a törvényességi felügyelet tehát nem terjed ki például az alábbi esetekre:

• kisebbségben maradt tulajdonos megtámadja a közgyűlési határozatot (ezzel bírósághoz kell fordulnia),
• közös képviselő elleni büntetőfeljelentés, kártérítési per indítása (ehhez közgyűlési határozat szükséges, és ez is a bíróságokra tartozik),
• a rezsicsökkentéssel kapcsolatos hirdetményekkel összefüggő panaszkezelés (ez a Nemzeti Fogyasztóvédelmi Hatóság kompetenciája),
• a társasházkezelést végző, illetve a közös képviseletet ellátó cég vagy vállalkozó kötelező regisztráció nélkül végzi tevékenységét (itt fontos megjegyezni: a regisztráció elmulasztása komoly bírságot vonhat maga után; a kötelező regisztrációt a budapesti, illetve megyei kormányhivatalok járási hivatalainál lehet kérni),
• mindenféle egyéb, így a társasházban végzett zajos, bűzös tevékenység, a szomszédviták, az állattartási problémák; ezeket illetően hatósági eljárást kell, illetve lehet kezdeményezni (a közigazgatási hatósági eljárásokról lásd még a 2004. évi CXL. törvényt).

A törvényességi felügyelet tehát, szemben a közvélekedéssel, jóval „fókuszáltabban” működik, ráadásul időben is korlátos, ugyanis – a jogszabályok visszamenőlegességének tilalma miatt – csak a 2014. február 18. után keletkezett iratokat vizsgálják (kivéve természetesen az alapító okiratot és az SZMSZ-t, illetve azokat az eseteket, amelyeknél a jogsértés mulasztásban nyilvánul meg, pl. négy éve nem tartottak közgyűlést).

A törvényességi vizsgálat folyamata

De mit is vizsgálnak akkor a jegyzők, és hogyan zajlik egy törvényességi vizsgálat a gyakorlatban?

• az alaptó okiratot,
• az SZMSZ-t,
• az utolsó egy év iratai (közgyűlési meghívók, jegyzőkönyvek, jelenléti ívek, határozatok),
• az igazolást a társasházkezelői nyilvántartásba vételről (nem előírás, de ők ragaszkodnak hozzá),
• az utolsó éves beszámolót és költségvetést, valamint az elfogadásukkal kapcsolatos iratokat,
• a társasházi alaprajzot és egyebeket, szükség szerint.

A leggyakrabban előforduló típushibát a következők:

• hibás alapító okirat (nincsenek átvezetve a tulajdoni hányadok, SZMSZ-be való rendelkezések szerepelnek benne, hiányzik belőle a társasházi közösség megnevezése),
• az SZMSZ helytelen, rossz törvényi hivatkozásokat tartalmaz, nehezen értelmezhető, tele van „gumiszabályokkal”, hiányoznak belőle a pénzügyi ellenőrzésre vonatkozó kitételek, a biztonsági kamerarendszerre vonatkozó adatkezelési elvek (ha működik a házban kamera, akkor ez is kötelező),
• az is gyakori, hogy SZMSZ-ben módosítanak alapító okiratot!
• továbbá az is előfordul, hogy az SZMSZ tulajdonjogba ütköző, és a magánszférába túlságosan beavatkozó rendelkezéseket tartalmaz, vagy hiányoznak belőle a megfelelő szankciók,
• a közgyűlési meghívóknál a nyolc napos értesítési idő be nem tartása csaknem általános, ráadásul a mellékleteket, határozati javaslatokat sem csatolják megfelelőképpen,
• jellemző az is, hogy a napirendben szereplő „Egyebek” címszó alatt több kérdésben is határozatot hoznak, ami ugyancsak érvénytelen,
• nem is beszélve a jegyzőkönyvek és jelenléti ívek tartalmi és formai hiányosságairól, amelyek miatt a bíróság a határozatok érvénytelenségét is kimondhatja.